Alquileres temporarios: Todo lo que tenes que saber

Las diferentes industrias de la Argentina suelen moverse y adaptarse al vaivén de la economía en general de nuestro país. El mercado inmobiliario no es la excepción y lo podemos ver claramente en el crecimiento que hubo en el último año en la oferta y demanda de alquileres temporarios.

Analicemos la situación del mercado:

Lo primero que debemos hacer para poder hablar sobre este nuevo boom inmobiliario es analizar la situación macro y entender de donde surge esta tendencia. Es así que podemos destacar varios factores que ayudaron a hacer crecer este segmento de alquileres.

1- Imposibilidad de comprar una propiedad:

Es sabido que, en nuestro país, el poder comprar una propiedad para vivir es algo que roza lo utópico, por lo que la demanda de alquileres tiende a aumentar. Esto se explica en gran parte por la falta de créditos hipotecarios a nivel masivo para poder comprar una vivienda.

Tengamos en cuenta que, en los últimos 50 años de historia de nuestra economía, no hubo más de 5 que hayan registrado la disponibilidad de créditos hipotecarios.

2- Devaluación:

El mercado inmobiliario de CABA y GBA Norte suele manejarse enteramente en dólares. Este factor hace cada vez más complicado que una persona llegue a comprar una propiedad debido a la fuerte devaluación de la moneda nacional contra la moneda dura (Dólar) de la que venimos siendo testigos en los últimos 20 años.

La gran mayoría de la gente que trabaja en nuestro país, cobra salarios en pesos y debido a esta devaluación, cada vez gana menos en dólares. Esto se puede ver claramente en indicadores económicos que muestran como fue bajando de nivel la Argentina en comparación al resto de Latinoamérica en ingresos promedio en dólares por habitante en los últimos 15 años.

Es decir que poder comprar los dólares necesarios para llegar a la vivienda propia es cada vez más difícil y a esto hay que sumarle la restricción que hay para la compra libre de esta divisa, lo que obliga a la gente a pagarlo en el mercado paralelo de cambios.

3- Alta inflación:

Hace más de una década que en la Argentina convivimos con altas tasas de inflación y año a año es cada vez mayor. Esto produce cierta incertidumbre ya que ningún propietario sabe cuánto debería aumentar su alquiler para no perder la carrera ante esta inflación.

Del otro lado están los inquilinos, trabajadores que reciben una actualización anual de sus salarios siempre por debajo de lo que fue la inflación anual. Si el propietario decidiera aumentar el alquiler para igualar la inflación, seria impagable por el inquilino.

Lo que lleva a que tengan que negociar un aumento que le sirva a ambas partes, pero que recorta el ingreso real de los propietarios.

4- Una ley de alquileres deficitaria:

La ultima ley de alquileres vigente, propuso entre otras cosas, contratos a 3 años y actualizaciones de precio anuales según un índice inflacionario que promedia el aumento del IPC (Índice de precios al consumidor) con el aumento promedio del salario.

Esta situación no es conveniente para los propietarios ya que comienzan con un alquiler alto, pero que va perdiendo valor a lo largo del tiempo. Sumado a la incertidumbre de cuanto puede ser la inflación anual, terminan perdiendo dinero y no les queda otra que esperar el vencimiento del plazo de 3 años para renovar el contrato.

El efecto directo de esto fue que muchos propietarios decidieron poner sus propiedades a la venta por la pérdida de rentabilidad de los alquileres. Esto hizo que los precios de las propiedades a la venta siguieran bajando y que el valor de los alquileres siguiera subiendo ante la menor oferta.

La modalidad de alquileres temporarios, es una herramienta que hoy tienen los dueños de propiedades para generar contratos más cortos, cubrirse de la inflación y poder cobrar incluso en moneda dura.

5- Problemas de documentación de los inquilinos:

A la hora de alquilar una propiedad en un contrato tradicional, se le pide al futuro inquilino una cantidad de documentación y condiciones que son a veces imposibles de conseguir, como garantía propietaria de la misma zona donde se va a alquilar, recibos de sueldo propios y de 2 personas más, seguro de caución en caso de no contar con garantía, etc.

Mucha gente no tiene la posibilidad de conseguir esta documentación y condiciones, por lo cual opta por un contrato de alquiler temporario, sin garantía, donde solo deberá presentar un comprobante de ingresos o comprobante de estudios.

6- Nuevo segmento de público: Estudiantes y extranjeros.

En la última década se vio un fuerte aumento de residentes extranjeros en nuestro país, en parte son personas que vienen a buscar mejores condiciones de vida y laborales de lo que pueden encontrar en su país y muchos otros son jóvenes que vienen a estudiar a nuestro país.

Este nuevo publico busca sobre todo zonas seguras y cercanas a medios de transporte y facultades. No cuentan con garantías propietarias ni la documentación necesaria para comprar un seguro de caución. Tampoco tienen interés en encargarse de acondicionar y amoblar una propiedad ya que la ocupan por periodos cortos de tiempo.

Debido a esto es que es más conveniente para ellos buscar una propiedad en alquiler temporario, donde ya tendrá el lugar totalmente equipado para vivir y tampoco se tendrá que ocupar de conseguir demasiada documentación o hacer demasiados trámites para alquilar.

7- Baja rentabilidad para los propietarios en un esquema tradicional:

La rentabilidad histórica de las propiedades en alquiler siempre rondó el 5% anual en dólares, actualmente ese número se encuentra más cercano al 2%. Esta disminución se debe a 2 factores.

- La suba de precios de las propiedades: Tuvimos un mercado alcista entre los años 2016 y 2019, lo que impulso los valores de venta de las propiedades, pero los precios de los alquileres se mantuvieron estables, la relación directa es que la rentabilidad baja.

- Economía e inflación: Por un lado, los incrementos en los alquileres no llegan a cubrir los aumentos inflacionarios de cada año, por lo cual la rentabilidad baja y por otro lado tenemos el factor económico. El sueldo promedio es cada vez más bajo, lo que genera que la gente se tenga que desplazar a otras zonas y no se pueda actualizar el valor de los contratos como se debería.

Es por estas razones que los propietarios de unidades vacías, se están volcando a los alquileres temporarios. Esta opción es mucho más rentable que la forma tradicional y puede dejar una ganancia que va de un 5 a un 7% anual en dólares.

Otro factor muy interesante de esta propuesta es que permite en muchos casos, cobrar la mensualidad en dólar billete, lo que ofrece una alternativa a la hora de buscar opciones para dolarizarse.

Los contratos son de periodos cortos, con un mínimo de 3 meses y posibilidad de renovación. Esto es algo muy favorable para los propietarios ya que permite actualizar el valor del contrato cada 3 meses y así seguir el paso de la inflación.

Los barrios más buscados para este tipo de alquileres son los turísticos o cercanos a centros de estudios y los públicos que más demandan estas unidades son los turistas y los estudiantes que se asientan en Capital Federal. El número 1 y más buscado es Palermo y lo siguen de cerca Recoleta, las Cañitas, Belgrano, Nuñez, Villa Crespo, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón y Villa Devoto.

Es importante saber que la unidad se debe ofrecer lista para habitar, totalmente amoblada y equipada. Esto es lo que todo inquilino busca ya que le ahorra tiempo de tener que estar eligiendo y comprando muebles y equipamiento.

El monto que se puede cobrar por cada unidad va de la mano de la ubicación, estado de la propiedad, tamaño, calidad de la decoración, amoblamiento y equipamiento y se deben incluir dentro del paquete los servicios básicos como luz, agua, gas e internet y las expensas.

Una vez que la propiedad está lista para ofrecerla en alquiler, es muy importante que trabajes con una inmobiliaria que cuente con los conocimientos, experiencia y clientes para poder lograr alquilar tu propiedad en el menor tiempo posible y ofreciéndote la rentabilidad más alta posible.

En MB Inmobiliaria nos enfocamos en realizar alquileres temporarios, no dudes en contactarnos para evacuar todas tus dudas.